Quando il balcone aggettante è in proprietà esclusiva, il vicino non può fissare telecamere o altri dispositivi nel sottobalcone senza consenso, e il proprietario può chiederne la rimozione. Fonte: https://www.condominioweb.com/il-proprietario-del-balcone-puo-pretendere-la-rimozione-delle-telecamere-fissate-dal-vicino-nel-sottobalcone.23557
Trib. di Napoli Nord n. 4004 del 14/11/2025
La legittimità dell'installazione di videocamere e di altri manufatti su porzioni dell'edificio che, pur prospettando verso l'esterno, appartengono in proprietà esclusiva a un singolo condomino, assume particolare rilievo quando l'intervento riguarda i balconi aggettanti.
In una controversia avente ad oggetto proprio tali interventi, il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza n.4004 del 14/11/2025, ha esaminato la domanda di un proprietario che lamentava la collocazione, da parte dei vicini, di vari manufatti - tra cui videocamere - nel sottobalcone della propria unità immobiliare, chiedendone la rimozione e il ripristino dello status quo ante.
La vicenda
Un condomino, proprietario di un'unità abitativa con sovrastante lastrico solare, ha convenuto in giudizio gli altri partecipanti allo stabile per sentir accertare e dichiarare l'illegittimo uso del lastrico e del sottobalcone di sua proprietà esclusiva. Sono state chieste, in particolare, la condanna alla eliminazione delle seguenti opere: il canale di scolo della cassa scala; il ripristino dello status quo ante a seguito dell'eliminazione del canale di scarico servente la mansarda di un vicino; l'abbattimento di un garage-rimessa insistente sul cortile comune; la rimozione della canna fumaria e delle videocamere installate nel soffitto (cielino) del balcone dell'attore.
I convenuti hanno contestato le domande sia in fatto che in diritto. È stato in particolare sostenuto che la canna fumaria e il canale di scolo delle acque pluviali erano installati sulla facciata esterna del fabbricato, insistendo dunque sulle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., e che tali opere risalivano a lavori commissionati dal comune dante causa negli anni 1998/1999.
Fonte: https://www.condominioweb.com/il-proprietario-del-balcone-puo-pretendere-la-rimozione-delle-telecamere-fissate-dal-vicino-nel-sottobalcone.23557
La decisione
Le domande sono state accolte solo in parte.
Con specifico riferimento alle videocamere installate nel sottobalcone (cielino) dell'attore da parte di uno dei convenuti, il giudice ha riconosciuto la fondatezza della richiesta di rimozione. Il provvedimento richiama l'indirizzo della Suprema Corte secondo cui i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario della stessa, mentre soltanto gli elementi decorativi ed ornamentali (ad esempio i fregi) possono considerarsi comuni
(Cass. civ., 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. civ., Sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1990).
In assenza del consenso del proprietario, l'installazione da parte di terzi sul soffitto o cielino del balcone aggettante - come nel caso delle videocamere di sorveglianza - integra violazione del diritto dominicale esclusivo, salvo diverso titolo idoneo a vincolare il bene.
Il Tribunale ha così motivato: "Da ciò ne deriva che, in assenza del consenso dell'attore, proprietario del balcone aggettante al quale sono stati agganciati nella parte sottostante ('sottobalcone', 'soffitto' o 'celino') videocamere di sorveglianza ad opera del convenuto […], come rappresentato nel rilievo fotografico prodotto in atti […], la domanda di rimozione di detti dispositivi è fondata."
Per quanto riguarda le altre opere oggetto di contestazione (canna fumaria e canale di scolo delle acque provenienti dal torrino della cassa scala), le domande sono state respinte. Il giudice ha anzitutto rilevato che l'edificio integra un condominio, formatosi per effetto automatico ex art. 1117 cod. civ., in presenza di più proprietari con parti comuni in comproprietà; ha quindi ritenuto che tali manufatti non costituiscono nuove costruzioni, bensì semplici accessori di impianti che insistono sulle mura perimetrali dell'edificio, qualificabili come parti comuni.
Ne discende che il loro utilizzo, mediante l'installazione della canna fumaria e del pluviale, ha rappresentato un normale esercizio del diritto di uso della cosa comune da parte dei condomini, senza esorbitare dai limiti di cui all'art. 1102 cod. civ.
Significativo è, sul punto, il passaggio in cui il Tribunale evidenzia che il muro perimetrale, "adempiendo a talune funzioni principali indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio, quali anche quelle di consentire l'appoggio di targhe, travi, canne fumarie e simili", può legittimamente essere utilizzato a tal fine, e richiama le deposizioni testimoniali che confermano la realizzazione della canna fumaria nel 1998/1999, per iniziativa dell'ascendente comune delle parti, e la sua permanenza quale assetto voluto dal pater familias.
La domanda relativa al garage-rimessa, insistente su suolo proveniente dalla successione del de cuius, è stata parimenti rigettata per difetto di prova documentale sulla titolarità o comproprietà del bene in capo all'attore, non essendo stati prodotti atti idonei a dimostrare il diritto reale fatto valere.
Quanto, infine, al canale di scarico delle acque a servizio della mansarda di uno dei convenuti, rimosso da quest'ultimo già prima della notifica della citazione, il proprietario del lastrico ha chiesto il solo ripristino dello status quo ante. Il Tribunale ha rigettato anche tale capo di domanda, rilevando che non è stato in alcun modo dimostrato quale fosse la situazione originaria e quale quella attuale dopo la rimozione, in difetto dunque dei necessari elementi probatori a sostegno del petitum.
Le spese di lite sono state integralmente compensate tra le parti, in considerazione della reciproca soccombenza.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione viene richiamato l'indirizzo della Suprema Corte secondo cui i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell'appartamento cui accedono, mentre solo gli elementi decorativi possono essere considerati comuni (Cass. civ., 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. civ., Sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1990).
L'installazione di telecamere da parte del singolo condomino è ammessa se il campo visivo non riguarda la privata dimora
Considerazioni conclusive
Dalla ricostruzione accolta dal giudice emerge che, quando un balcone aggettante è qualificato come pertinenza in proprietà esclusiva dell'unità immobiliare cui accede, ogni intervento materiale sul sottobalcone che comporti l'ancoraggio di manufatti di terzi (quali videocamere o altri dispositivi) richiede il consenso del proprietario.
In difetto, il titolare del bene può agire per ottenere la rimozione delle opere, anche mediante actio negatoria servitutis ai sensi dell'art. 949 cod. civ., purché alleghi e dimostri l'assenza di un valido titolo a favore dell'altrui utilizzo.
Le stesse coordinate operative valgono, in casi analoghi, per l'installazione di tende da sole ancorate al sottobalcone o al cielino di proprietà esclusiva di altro condomino: l'eventuale struttura di sostegno fissata alla porzione inferiore del balcone sovrastante non può essere unilateralmente imposta, ma presuppone, anche in tal caso, il consenso del proprietario della porzione interessata o un diverso titolo idoneo a giustificare l'incisione sul suo diritto dominicale, restando naturalmente fermo il rispetto del decoro architettonico e delle regole sull'uso delle parti comuni.
L'indirizzo seguito dal Tribunale si colloca in linea con la giurisprudenza di legittimità richiamata, secondo cui i balconi aggettanti, non svolgendo funzione di sostegno né di copertura a beneficio dell'intero edificio, restano estranei alle parti comuni, fatta eccezione per gli elementi decorativi e ornamentali.
In tal ambito, "il muro perimetrale [...] consente l'appoggio di targhe, travi, canne fumarie e simili" e il relativo utilizzo, se contenuto nei limiti dell'uso consentito della cosa comune, non è di per sé lesivo delle posizioni degli altri partecipanti.
Al tempo stesso, la decisione evidenzia l'importanza, nelle azioni dirette alla rimozione di manufatti o al ripristino di luoghi, di una puntuale allegazione e prova: da un lato, della titolarità del bene sul quale si assume di vantare un diritto di proprietà o di comproprietà (come avvenuto per il garage-rimessa, dove la domanda è stata respinta per carenza probatoria); dall'altro, dello status quo ante che si chiede di reintegrare (profili risultati assenti rispetto al canale di scarico preesistente a servizio della mansarda).
L'orientamento applicato trova conferma anche in altre pronunce di merito (ad esempio, Tribunale di Roma, 13 giugno 2023, n. 9744), che hanno riconosciuto al titolare esclusivo della soletta inferiore il diritto di ottenere la rimozione di cavi elettrici afferenti a una telecamera installata da altri condomini, imponendone la collocazione sul muro comune.
