Il provvedimento giudiziale può derivare da gravi omissioni informative sulle liti, iniziative processuali assunte senza previa delibera assembleare (Fonte: https://www.condominioweb.com/revocato-lamministratore-che-omette-di-comunicare-il-decreto-ingiuntivo-e-decide-da-solo-la-strategia.23583 )
Il Tribunale della Spezia, con decreto del 20 novembre 2025 (R.G. V.G. 566/2025), ha accolto il ricorso proposto da alcuni condòmini per la revoca giudiziale dell'amministratore, ravvisando a suo carico gravi irregolarità nella gestione del mandato, in particolare sotto il profilo dell'obbligo informativo e della trasparenza nei confronti dell'assemblea.
Il Collegio ha esaminato le doglianze relative all'omessa tempestiva comunicazione della notifica di un decreto ingiuntivo e della successiva opposizione, nonché la mancata convocazione dell'assemblea per la discussione circa l'opportunità di resistere in giudizio e la presentazione di domande riconvenzionali senza preventiva informazione ai condòmini.
Il provvedimento si sofferma inoltre sull'inadempimento relativo alla mancata convocazione assembleare per il rinnovo del mandato amministrativo dopo la scadenza biennale.
Il Collegio ha accolto il ricorso dei condòmini ravvisando gravi irregolarità nella condotta dell'amministratore, con particolare riferimento all'obbligo informativo previsto dagli artt. 1129, comma 11, e 1131, commi 3 e 4, c.c. Il Tribunale ha sottolineato che:
«Ai sensi dell'art. 1129, c. 11, c.c., la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria nel caso previsto dall'art. 1131, c. 4, c.c., ovvero qualora egli non abbia dato - "senza indugio" - notizia all'assemblea dei condòmini della notifica di una citazione o di un provvedimento che esorbita dalle proprie attribuzioni.»
Pur riconoscendo che «l'amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo [...] per tutte le controversie che rientrino nell'ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c.» (richiamando Cass. civ., n. 16260/2016), il Tribunale ha precisato che nel caso concreto la censura riguardava «la violazione dell'obbligo informativo in sé», ossia la mancata tempestiva comunicazione ai condòmini circa l'avvenuta notifica del decreto ingiuntivo e le iniziative processuali assunte.
«In esito alla p.e.c. trasmessa in data 13.3.2025 dai ricorrenti, l'amministratore non ha provveduto a convocare specifica assemblea né tantomeno ha fornito alcun riscontro sul punto, provvedendo - invece - a informare i condòmini della notifica del decreto ingiuntivo e dell'opposizione proposta soltanto con comunicazione di data 8.5.2025 [...] dopo un arco di tempo (quattro mesi) rilevante e significativo rispetto alla notifica del decreto ingiuntivo (avvenuta in data 15.1.2025): orbene, una tale tardiva comunicazione configura quantomeno una violazione del dovere di trasparenza che comunque sussiste in capo all'amministratore, tale da compromettere il rapporto fiduciario insito tra quest'ultimo e i condòmini».
Il Tribunale ha altresì evidenziato come l'amministratore avesse presentato domanda riconvenzionale ed esteso il contraddittorio nei confronti del direttore dei lavori senza alcuna preventiva informativa all'assemblea:
«Una tale decisione avrebbe vieppiù dovuto essere attentamente ponderata e deliberata dall'assemblea [...] in ragione (da un lato) dei costi e (dall'altro, e prima ancora) per valutarne la convenienza e le conseguenze processuali».
Non è stata ritenuta idonea ad assolvere l'obbligo informativo neppure la circostanza che le assemblee del 24.10.2024 e del 20.11.2024 avessero conferito incarichi al tecnico e al legale:
«In tali assemblee [...] non risultano essere state fornite chiare informazioni né circa lo stato delle trattative in corso con l'impresa interessata né sulle possibili azioni da intraprendere, ma esclusivamente (appunto) l'incarico al geom. [...] di effettuare un sopralluogo per valutare i vizi e all'avv. [...] per una generica tutela del Condomìnio».
Il Collegio ha richiamato anche l'articolo 1129, comma 12, n. 7, c.c., secondo cui costituisce grave irregolarità «l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130 n.[…]9)», ovvero quello «di fornire al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa alle eventuali liti in corso».
A ciò si aggiungeva - quale ulteriore profilo d'inadempimento - la mancata tempestiva convocazione assembleare per il rinnovo della nomina dopo la scadenza biennale prevista dall'articolo 1129, comma 10, c.c.: l'amministratore, nominato il 2.3.2023, ha visto scadere il proprio mandato il 2.3.2025, ma la nuova delibera di nomina è intervenuta soltanto il 16.6.2025, e comunque solo dopo le eccezioni sollevate dai condòmini nel presente procedimento.
Sulla base degli elementi sopra evidenziati il Tribunale ha ritenuto integrati i presupposti delle gravi irregolarità idonee a giustificare la revoca giudiziale:
«il Collegio reputa giustificata la richiesta di revoca dell'amministratore poiché fondata su "gravi irregolarità" consistenti in condotte di natura tale da elidere il necessario rapporto di fiducia che deve necessariamente legare l'amministratore ai propri condòmini».
I riferimenti giurisprudenziali
Cass., sez. II civ., n. 16260/2016: sull'autonomia rappresentativa-processuale dell'amministratore nelle controversie relative a crediti vantati da terzi verso il condomonio
Fonte: CONDOMINIO WEB
